PŘEVOD NEMOVITOSTÍ

Kupní smlouva

Kupní smlouva je právním titulem k převodu vlastnického práva k věci. Kupní smlouvou se prodávající zavazuje odevzdat věc kupujícímu a umožnit kupujícímu nabýt vlastnické právo k věci v souladu se smlouvou. Kupující se zavazuje věc převzít a zaplatit za ní kupní cenu prodávajícímu. Předmětem plnění kupní smlouvy je věc movitá, nemovitá i závod. Pokud je předmětem kupní smlouvy nemovitá věc, musí mít smlouva písemnou formu. Věci movité a nemovité zapsané do veřejného seznamu (např. katastru nemovitostí) se nabývá vlastnické právo k věci až zápisem do takového seznamu.

Podstatnými náležitostmi kupní smlouvy o převodu nemovitosti jsou:
• identifikace smluvních stran;
• identifikace převáděných nemovitostí
• určení kupní ceny;
• shoda projevu vůle (prodávající prodává, kupující kupuje);
• datum uzavření smlouvy
• ověřené podpisy účastníků

Nezanedbatelnou povinností prodávajícího je předání dokladů potřebných k převzetí a užívání věci kupujícímu. Kupující je povinen zaplatit kupní cenu a převzít věc. Na rozdíl od předchozí právní úpravy není potřeba cenu přesně vyčíslit v souladu s právními předpisy, kupní cena nemusí být určitá, pokud je dostatečně určen způsob jejího určení. Nyní lze nově určit výši kupní ceny s odkazem na znalecký posudek. Dříve by takovéto ujednání způsobovalo neplatnost smlouvy.

Účastnící si mohou ve smlouvě upravit další na smlouvu navazující vedlejší ujednání, (např. výhrada vlastnického práva, výhrada zpětné koupě, výhrada lepšího kupce ad.). Pakliže si účastníci přejí mít vedlejší ujednání zapsáno v katastru nemovitostí jako věcné právo, musí být tato vedlejší ujednání mít rovněž písemnou formu. Věcné právo zřizované vedlejším ujednáním vzniká až zápisem do katastru nemovitostí.

Darovací smlouva

Darovací smlouva představuje bezúplatné převedení vlastnického právo k věci ze strany dárce na obdarovaného. Předmětem darovací smlouvy mohou být věci movité i nemovité, pohledávky, výsledek činnosti, podpora, budoucí majetek. V případě, že je darem nemovitost, musí mít darovací smlouva písemnou formu a obdarovaný nabyde nemovitost do svého vlastnictví až okamžikem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Náležitosti darovací smlouvy jsou obdobné jako u kupní smlouvy výše. Na rozdíl od úplatného převedení vlastnického práva dle kupní smlouvy se v případě darování neplatí daň z nabytí nemovitostí. Nicméně obdarovaný je povinen předmětný dar uvést v daňovém přiznání k dani z příjmů jako bezúplatný příjem. V případě, že došlo k darování v rámci rodinných příslušníků, jsou tito od daně z příjmů osvobozeni.

Dárce může obdarovanému předmětný dar předat zároveň při uzavření smlouvy nebo se obdarovanému může zavázat, že mu dar předá v budoucnu, (příslib). Příslib daru však dárce nezavazuje, nicméně v takovém případě pak potencionálnímu obdarovanému náleží právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které v souvislosti s obdržením daru vynaložil. Nemůže se však domáhat vydání slíbené věci.

V případě Vašeho zájmu o právní služby mi napište mail nebo mne kontaktujte osobně. Vaše dotazy rovněž zodpovím i prostřednictvím zprávy

Na co si dát při psaní smlouvy pozor

Před uzavřením smlouvy je vhodné, aby se kupující seznámil s faktickým a právním stavem převáděné nemovitosti. Faktickým stavem se rozumím především stáří nemovitosti a zjevné vady. Právním stavem pak případná omezení vlastnického práva ohledně nakládání s nemovitostí především v podobě zástavních práv, věcných břemen a služebností. Dále je potřeba se seznámit s možným omezením dispozičního oprávnění na straně prodávajícího volně nakládávat s předmětnou nemovitostí či na možná rizika na straně kupujícího se zaplacením kupní ceny, (např. exekuce či insolvence). Pro zvýšení právní jistoty při koupi nemovitosti doporučuji si ve smlouvě sjednat smluvní pokutu pro případ porušení prohlášení učiněných účastníky této smlouvy a možnost od kupní smlouvy odstoupit.

S převodem nemovitosti je spjata povinnost uhradit daň z nabytí nemovitostí. Primárním poplatníkem daně je prodávající s tím, že kupující je i nadále jeho ručitelem. Účastníci se však mohou ve smlouvě sjednat, že poplatníkem daně bude kupující (prodávající v takovém případě není ručitelem kupujícího). Ve smlouvě musí být výslovně uvedeno, kdo se stane poplatníkem a generální ředitelství proto doporučuje formulaci “poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel”.

Sazba daně činí 4% ze sjednané či určené kupní ceny, podle toho, která cena je vyšší. V případě, že si poplatník zvolí jako pro vyčíslení daně výši sjednané kupní ceny, vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4 % sjednané ceny, kterou zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání, (3 měsíce pro provedení vkladu do katastru nemovitostí). K daňovému přiznání se nedokládá znalecký posudek, ale je potřeba nemovitost řádně identifikovat včetně stavebně technických parametrů a údajů bezprostředního okolí nabývané nemovitosti. Správce daně na základě těchto údajů stanoví výši daně. Pokud je daň vyměřená platebním výměrem vyšší než záloha, je poplatník povinen tento rozdíl doplatit. S odkazem na výše uvedené skutečnosti ve vhodné v kupní smlouvě zaplacení daně z nabytí nemovitostí řádně ošetřit.

KDE MNE NAJDETE


Kancelář v Praze – Smíchov


 vedle ÚMČ Prahy 5-Smíchov

Metro -B- stanice Anděl, Tram. Zborovská

Nám. 14. října 1307/2,  Praha 5-Smíchov

 

Tel: + 420 725 510 845

Advokat@Lamacz.eu 

www.aksmichov.cz

Kancelář ve Staré Boleslavi


 vedle MÚ Brandýs n. L. – Stará Boleslav

vchod z Mariánského náměstí,

Mělnická 2, Stará Boleslav

 

Tel: + 420 725 510 845

Advokat@Lamacz.eu 

www.akboleslav.cz

Mé další webové stránky